My Flipping Condo - Parte Tres Contratación de un contratista

Para las partes una y dos de esta serie sobre una cuenta de primera mano para renovar una propiedad de alquiler, consulte aquí: //www.doityourself.com/stry/my-flipping-condo-part-one y aquí: https: //www.doityourself .com / stry / my-flipping-condo-part-two-evaluar el daño

Aquellos de nosotros que somos hábiles y nos gusta ocuparnos en proyectos de reparaciones en el hogar sentimos que podemos manejar una renovación por nuestra cuenta, especialmente si se trata de proyectos de bajo riesgo como demolición, instalación de pisos de madera dura y pintura. Después de todo, proyectos como estos pueden ahorrar miles de dólares que, de lo contrario, se destinarían a los contratistas y su equipo. Hacerlo usted mismo es razonable si tiene tiempo y para aquellos de nosotros que tenemos incluso los genes más modestos, las reparaciones estéticas no son difíciles de ejecutar. Los trabajos más difíciles, como la instalación de plomería, electricidad, tinas y duchas, y los azulejos son, probablemente, mejor para los expertos con licencia; Como todos nos hemos acostumbrado a ver la gran cantidad de series de HGTV sobre el tema, las personas normales que renuevan sus hogares a menudo provocan lesiones corporales y desastres financieros.

DIY vs Contratar a un profesional

Cuando accedí a renovar este condominio, planeé hacer una buena parte del trabajo por mi cuenta, pero después de evaluar el daño y lo que se requeriría para cumplir con los estándares, me di cuenta de que tenía más sentido para mí traer un contratista. en el pliegue. Los contratistas suelen tener una mala reputación. Todos hemos escuchado historias sobre contratistas que cobraron un cargo excesivo de clientes o que iniciaron un proyecto solo para dejar que se estancara, o incluso que desaparecieron de la faz de la tierra. Estas personas existen. Pero también lo hacen los contratistas decentes que son tan apasionados por su trabajo como lo son por la felicidad de sus clientes. Después de todo, los buenos contratistas ahorran su reputación en los trabajos que realizan y esperan que sus esfuerzos estelares les permitan obtener recomendaciones empresariales y de boca en boca repetidas.

Esto me lleva al tema de contratar a un contratista. Del mismo modo que es crucial determinar su paladar y materiales de color antes de comenzar el trabajo, es igual de importante comprar un contratista que comparta su visión y comprenda su cronograma y presupuesto. Más a menudo que no, el contratista más barato no es el mejor contratista. A veces son más baratos porque no son muy buenos. Otras veces son más baratas porque tienen exceso de reservas y piensan que pueden comprimir un proyecto más que les costará menos porque pueden usar el exceso de materiales de otro proyecto.

Desea traer a un contratista que tenga una recomendación de un amigo o familiar, que tenga fotos de su trabajo anterior, y que tenga licencia y sepa cómo obtener permisos para realizar cualquier trabajo. También desea un contratista que entienda su visión y esté dispuesto a trabajar con usted; alguien que lo comparta con usted en lugar de asumir que sabe lo que quiere. Desea estar seguro de que este contratista sea un buen comunicador que lo llame regularmente con actualizaciones. También deben tener tiempo para usted en su horario y deben poder garantizar (con obvias excepciones) que el trabajo se realizará en una fecha determinada.

Contratar a haimi

Fue por estas razones que la primera persona que pensé en llamar fue Haimi Eide de Eide Electrical en Van Nuys, CA. Conozco a Haimi desde hace varios años y lo conocí cuando él y su equipo renovaron el edificio de la oficina de mi amigo. Me impresionó el ritmo de su tripulación y la calidad de su trabajo. Además, mi amigo dijo que era uno de los contratistas más agradables y honestos con los que había trabajado. Terminé contratando a Haimi para construir una oficina en mi propiedad. No necesito entrar en los detalles específicos de ese proyecto, pero él completó el trabajo a tiempo y dentro del presupuesto y su mano de obra fue estelar. A cambio, mi suegra lo contrató para renovar partes de su oficina y estaba muy satisfecho con el trabajo que hizo.

Haimi es un tipo ocupado y su equipo generalmente trabaja en varios proyectos a la vez. De hecho, cuando hablé con él, estaba en medio de la renovación del hotel Peninsula Beverly Hills. Si no hubiera conocido a Haimi, me habría preocupado que no tuviera tiempo de poner este condominio en forma tan rápido como lo necesitaba. Pero Haimi me aseguró que todo lo que necesitaría eran dos semanas para completar el trabajo.

El recorrido

Haimi y yo nos encontramos en el condominio y caminamos a través de la unidad. Señalé todos los proyectos que deben hacerse y él tomó su propio conjunto de notas, dándome comentarios sobre el grado de dificultad para cada uno de ellos. Sí, sabía que había que quitar los techos de "requesón", pero su atención a los detalles era mejor que la mía. Señaló que las paredes no eran lisas y estaban hechas con un acabado texturizado de "piel de naranja". Es habitual que coincida con esto en los techos, por lo que si quisiera hacerlo bien, recrearíamos el acabado de piel de naranja en el techo. Lo agregamos a su lista como algo que él incluiría en su estimación y que podría eliminar si sintiera que estamos gastando demasiado dinero.

También notó otras cosas que no había pensado. Las reparaciones del gabinete de la cocina podrían lijarse, pero las secciones desgastadas y dañadas por el agua tendrían que ser reemplazadas, otro gasto. Un tomacorriente en un lugar extraño debe ser retirado del camino, otro gasto. Pensó que los electrodomésticos estaban en buen estado de funcionamiento y que las encimeras, aunque fechadas, estaban en buen estado y no necesitábamos reemplazarlos. Esa es otra cosa que me gusta de Haimi; Él no trata de aumentar mis ventas en proyectos que no necesitan hacerse. Haimi también estuvo de acuerdo en que la iluminación de abajo necesita ser reemplazada. Sugerí iluminación empotrada, pero cortar orificios en el techo para insertar latas de iluminación es en realidad más costoso que instalar luces de riel LED, que hoy en día se ven muy modernas y elegantes.Acordamos que la iluminación de la vía es el camino a seguir.

También acordamos que la alfombra de 15 años de antigüedad debía eliminarse en todo el condominio. En términos de pisos nuevos, la alfombra es la forma más barata de ir, pero en estos días no es muy deseable y es casi imposible mantenerla limpia. Además, la alfombra deberá reemplazarse cada cinco a 10 años, por lo que en última instancia, lo que parece ser la opción más económica termina costando más dinero en el futuro. La madera dura es el piso soñado de cualquier propietario de vivienda debido a su aspecto natural, durabilidad y superficie fácil de limpiar, pero también es una opción costosa que no tiene sentido en una unidad de alquiler. La tercera opción, que ya era mi favorita, es el piso laminado de madera. Utilizamos madera dura laminada en nuestra oficina en casa y recibimos cumplidos todo el tiempo. De hecho, se parece tanto a la madera dura que la mayoría de la gente piensa que es. Es fácil de limpiar, se ve moderno y tiene estilo. También es solo un poco más caro que una alfombra de calidad.

Los mayores problemas que vimos en todo el condominio están arriba en el baño principal. Como mencioné en mi artículo anterior, el baño principal es un desastre. Una grieta en el desagüe de la ducha creó una fuga que dañó el techo de la sala de estar, mientras que la lámina de pisos de vinilo está manchada y se está desprendiendo del contrapiso. El fregadero de porcelana está desgastado en hierro fundido y la bañera está rota y enmohecida. Todo el baño, excepto el fregadero y el tocador, debe ser destripado. Se desconoce el estado de la tubería debajo de la ducha y la bañera, y no sabremos con qué estamos tratando hasta que se eliminen esas unidades.

El estimado

A pesar de que mi suegro no quería gastar más de $ 10,000 en esta renovación, tenía una muy buena idea de que estábamos buscando el doble de esa cantidad para el trabajo que se necesita hacer aquí. Cuando hablas de 1,300 pies cuadrados de pisos, pintura y tratamiento de techos, no hay forma de salir de allí por menos de cinco dígitos. Debido a mi historial con Haimi, también sabía que él no podría enfrentar gastos innecesarios o costos ocultos, por lo que cuando llegó su estimación, no fue una sorpresa. De hecho, fue una confirmación de que estaba prácticamente en el estadio con mi propia estimación. El trabajo que acordamos es el siguiente:

Proyectos generales

• Demolición de pavimentos y virutas existentes a lo largo.
• Raspar todo el queso cottage en el techo
• Reparación de paneles de yeso a techo y áreas de pared necesarias.
• Suministro e instalación de zócalo a lo largo
• Preparación, arena y pintura dentro de la unidad.
• Reemplace los detectores de humo en todas partes: uno en cada habitación y pasillo que conduce a la habitación
• Instalar un nuevo detector de combinación de humo y carbono.
• Recoger los escombros

Piso

• Suministre e instale pisos laminados en todas partes, excepto el baño principal

Cocina

• Pele la mancha vieja de los gabinetes de la cocina
• Suministro e instalación de nueva mancha (pintura) para armarios de cocina.
• Suministro e instalación de nuevos pisos laminados para cocina.
• Retire el cordón de la cubierta y sujételo a la pared y al receso dentro de la pared

Baño maestro

• Suministro de cabina de ducha prefabricación en una unidad.
• La plomería se determinará después de abrir la ducha (la plomería NO se incluye en esta estimación)
• Suministro e instalación de pisos de baldosas en baño.
• Retire el inodoro existente y vuelva a instalarlo después del azulejo.

Sala

• Suministre e instale dos nuevas cajas de conexiones en la sala para luces LED

$ 25,000 suena como mucho dinero, pero para obtener el mejor precio por esta unidad de alquiler, me di cuenta de que estos proyectos muy básicos deben hacerse. Esa noche, llamé a Haimi y le dije que reuniera todos sus martillos.

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