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Préstamos no convencionales
En el mundo de los préstamos, hay préstamos "convencionales" y "no convencionales". Si el préstamo es convencional, es un préstamo hipotecario distinto de aquellos asegurados o garantizados por una agencia gubernamental como la Administración Federal de Vivienda (FHA), la Administración de Veteranos (VA) o los Servicios de Desarrollo Rural.
Dentro del marco de los préstamos convencionales hay 2 tipos, que son conformes y no conformes. Los préstamos conformes siguen ciertas pautas como las establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, mientras que las pautas para suscribir préstamos no conformes pueden diferir de prestamista a prestamista. Es fácil confundir no convencional con no conforme; sin embargo, en este artículo consideraremos solo los préstamos no convencionales.
Préstamos para compras privadas
Los préstamos no convencionales a menudo se usan para comprar residencias privadas. Por ejemplo, cuando el prestatario necesita obtener un préstamo puente (un préstamo que le permite comprar una casa nueva mientras el hogar anterior todavía está en el mercado), puede recurrir a un prestamista no convencional. A menudo, los prestatarios convencionales han rechazado a los prestatarios por muchas razones posibles, como un historial crediticio deficiente, historial de empleo, bancarrota o falta de ingresos.
En estos casos, el prestatario puede recurrir al mercado no convencional. Estos préstamos son ofrecidos por bancos tradicionales y también por prestamistas privados. Abarcan el mercado subprime, o préstamos exóticos que han sido objeto de mucha discusión desde principios de 2007. Tienen nombres como pago mínimo fijo, préstamos sin estrés y préstamos de interés solamente. Fannie Mae y Freddie Mac son las fuentes más grandes de financiación no convencional. Estos préstamos son un poco más fáciles de obtener, pero debido a que conllevan un mayor riesgo por parte del prestamista, también tienen tasas de interés significativamente más altas.
Préstamos para inversores y constructores
Los préstamos no convencionales se utilizan comúnmente para negocios inmobiliarios. Este tipo de préstamo ofrece financiamiento a corto plazo para inversores o constructores que tienen prisa. Por una razón u otra, no pueden esperar el largo proceso de aprobación del préstamo bancario.
La prisa puede deberse a que la propiedad está caliente, tienen que cerrar el trato rápidamente o tienen un comprador o un arrendatario esperando que la propiedad esté disponible. A veces los inversores están interesados en financiar un proyecto que normalmente un banco tradicional no financiaría. En este caso, obtienen su financiamiento de prestamistas privados. Estos se conocen generalmente como "préstamos de cartera".
Los prestamistas de la cartera, a diferencia de los prestamistas tradicionales, casi nunca venden sus préstamos a otra parte. Un prestamista no convencional no tiene que seguir los requisitos estrictos que las instituciones de crédito tradicionales hacen. Un prestatario que busca un prestamista no convencional puede no tener que obtener una tasación, pagar una tarifa de solicitud, pagar una multa por pago anticipado y someterse a una verificación de crédito.
Los prestamistas que ofrecen préstamos no convencionales están dispuestos a asumir más riesgos. Todavía requerirán que la compra o construcción de un prestatario tenga sentido, y que el prestatario tenga la garantía para respaldar el préstamo. Puede significar compartir su plan de negocios (en el caso de un inversor o constructor), o presentar una lista de activos para la consideración de los prestamistas.